تعد تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي أحد الركائز القانونية الحيوية لحماية مصالح الأطراف (المقاولين، المطورين، المالكين، استشاريي الهندسة). تُعنى هذه المنازعات بالخلافات التي تنشأ من تنفيذ المشاريع، التأخير، التكاليف الإضافية، الجودة، والتعاقدات الفرعية، وغيرها.
سنتناول في هذا المقال خصائص وآليات تسوية المنازعات في دبي، ودور مركز التسوية المحلي، والإجراءات، والسبل التنفيذية، مع التركيز على التشريعات المحلية والدور الذي يمكن أن يلعبه المحامي في هذه النزاعات.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة من مكتب محاماة في دبي، تواصل معنا الآن.
جدول المحتويات
تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي
تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي خطوة أساسية لضمان استقرار قطاع المقاولات وحماية مصالح الأطراف المتعاقدة، سواء المالك أو المقاول أو الاستشاري. وتشمل عملية التسوية استخدام وسائل قانونية بديلة مثل الوساطة والتحكيم واللجان الفنية لمعالجة الخلافات الفنية أو المالية دون الحاجة إلى دعوى قضائية طويلة.
في دبي، تُعَد هذه الآليات جزءًا من السياسة القضائية الحديثة التي تتبناها الإمارة لتقليل زمن التقاضي وتعزيز الثقة في بيئة الأعمال، خاصة في المشاريع الكبرى التي تتسم بتعقيد فني وزمني وتمويلي عالٍ. لذلك، فإن اللجوء إلى التسوية المبكرة يُعد وسيلة أكثر كفاءة من التقاضي التقليدي الذي قد يكون مكلفًا وبطيئًا.
مركز تسوية منازعات البناء والإنشاء ولماذا أُنشئ؟
تُولي إمارة دبي أهمية خاصة لفضّ النزاعات بطرق بديلة قبل الوصول إلى ساحات القضاء، ولهذا أُنشئت جهات متخصصة أبرزها مركز التسوية والتصالح في محاكم دبي، إلى جانب مركز التحكيم الدولي في دبي (DIAC)، اللذين يقدمان حلولاً قانونية مرنة وسريعة في منازعات العقود والمشاريع الإنشائية.
وبموجب قرار مجلس دبي التشريعي رقم (8) لسنة 2022، تم تحديد نطاق اختصاص مركز التسوية الودية للنزاعات (Centre for Amicable Settlement of Disputes – CASD) التابع لمحاكم دبي، ليشمل عدداً من المنازعات المدنية والتجارية، منها منازعات المقاولات والمطالبات الناشئة عن عقود الإنشاء.
كما تم تحديث الإطار القانوني المنظّم للتصالح في الإمارة بموجب القانون رقم (18) لسنة 2021 وتعديلاته الأخيرة بالقانون رقم (9) لسنة 2025، بهدف تعزيز التسوية الودية وتسريع إجراءات التنفيذ، بما ينسجم مع رؤية دبي في تحقيق العدالة الناجزة وتشجيع الحلول الودية تحت إشراف قضائي مباشر.
يهدف المركز إلى:
- تشجيع الأطراف على التسوية الودية قبل اللجوء إلى القضاء.
- تقليل العبء على المحاكم وتسريع الفصل في القضايا.
- ضمان أن تتم التسويات تحت إشراف قاضٍ مختص.
- تعزيز الشفافية والكفاءة في إدارة المنازعات.
ويُشرف قضاة محاكم دبي على إجراءات التصالح داخل المركز، ويُعتمد الاتفاق بين الأطراف ليكتسب قوة السند التنفيذي ويصبح قابلاً للتنفيذ مباشرةً دون الحاجة إلى رفع دعوى جديدة.
أي عقود ونزاعات يغطيها المركز؟
يختص مركز تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي بالنظر في طيف واسع من العقود والمطالبات الناشئة عن المشاريع الإنشائية، سواء بين الشركات الكبرى أو المقاولين الفرعيين أو الاستشاريين الهندسيين. ويهدف هذا الاختصاص الواسع إلى توفير منصة متخصصة تُمكّن الأطراف من حل خلافاتهم بكفاءة دون اللجوء مباشرة إلى المحاكم.
العقود التي يمكن أن تكون محل تسوية
تشمل العقود التي يغطيها المركز عادة:
- عقود المقاولات العامة والفرعية بين المطوّر والمقاول أو بين المقاول والمقاول من الباطن.
- عقود الاستشارات الهندسية الخاصة بالتصميم والإشراف.
- عقود التوريد والخدمات الفنية المرتبطة بأعمال البناء والإنشاء.
- عقود الصيانة والتشغيل التي تنشأ عنها مطالبات فنية أو مالية مثل مطالبات التغيير (Variation) أو مطالبات التأخير في التسليم.
النزاعات الداخلة في اختصاص المركز
وفق القرار التشريعي رقم (8) لسنة 2022 الصادر عن حكومة دبي، تشمل النزاعات التي يقبلها المركز ما يلي:
- النزاعات ذات القيمة المالية المحددة التي لا تتجاوز الحد المالي المقرر، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
- اتفاقات التسوية الودية التي يرغب الأطراف في منحها قوة تنفيذ قضائي لتصبح سندًا تنفيذيًا.
- طلبات تعيين الخبراء والفنيين قبل رفع الدعوى أمام المحاكم، لتقييم الأعمال أو الأضرار الإنشائية.
النزاعات التي يختار الأطراف إخضاعها لاختصاص المركز صراحةً ضمن العقد أو باتفاق لاحق بينهم.
مع ذلك، لا تشمل اختصاصات المركز بعض الحالات مثل:
- النزاعات التي تتعلق بجهات حكومية أو شبه حكومية تتمتع بحصانة خاصة.
- المنازعات التي تتجاوز قيمتها الحد المالي المحدد في القرار.
- القضايا التي تتطلب فصلًا قضائيًا موضوعيًا في مسائل قانونية أو جنائية لا يمكن تسويتها وديًا.
وبذلك، يوفّر المركز إطارًا قانونيًا مرنًا لتسوية أغلب نزاعات الإنشاء، مع الحفاظ على إمكانية اللجوء إلى القضاء أو التحكيم عند الحاجة.
آلية تسوية منازعات البناء والإنشاء
تتنوع آليات تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي بين الوساطة، والتحكيم السريع، واللجان الفنية، بحيث تُتيح لكل طرف اختيار المسار الأنسب حسب طبيعة النزاع، ومدى تعقيده، وقيمته المالية. هذه الآليات تشكل أدوات فعالة لتقليل زمن النزاع، وخفض التكاليف، والحفاظ على العلاقة التعاقدية بين الأطراف.
الوساطة (Mediation / Conciliation)
تُعد الوساطة أحد أكثر الوسائل شيوعًا لتسوية المنازعات في دبي، إذ نصّت قواعد مركز التحكيم الدولي في دبي (DIAC) لعام 2022 على إدراج آلية للتصالح (Conciliation) ضمن ملحقها الثاني (Appendix II).
يقوم الوسيط — وهو طرف محايد — بمساعدة الأطراف على الوصول إلى حل ودي خلال فترة قصيرة لا تتجاوز شهرين ما لم يُتفق على تمديد المدة.
وفي حال التوصل إلى اتفاق، يتم رفعه إلى القاضي المختص لاعتماده، ليصبح سندًا تنفيذيًا قابلاً للتنفيذ القضائي، دون الحاجة إلى رفع دعوى جديدة.
تُعتبر الوساطة خيارًا مفضلًا عندما تكون العلاقة التعاقدية مستمرة، ويرغب الطرفان في حل النزاع دون تصعيد.
التحكيم السريع (Expedited Arbitration)
التحكيم السريع هو إجراء مختصر يُطبّق على النزاعات ذات القيمة المنخفضة أو المتوسطة، وغالبًا ما يُستكمل خلال ثلاثة أشهر فقط إذا كانت المطالبة لا تتجاوز مليون درهم، ما لم يتفق الأطراف على خلاف ذلك.
وقد نصت قواعد DIAC لعام 2022 على هذا النوع من التحكيم بهدف تسريع الفصل في القضايا البسيطة التي لا تحتاج إلى خبرات فنية معقدة أو جلسات طويلة.
يمتاز التحكيم السريع بانخفاض كلفته مقارنة بالتحكيم الكامل، مع بقاء الحكم الصادر فيه ملزمًا وقابلاً للتنفيذ وفق القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 بشأن التحكيم.
اللجان الفنية (Technical Committees / Dispute Boards)
تُدرج في العديد من عقود الإنشاء بنود تُلزم الأطراف بتشكيل لجنة فنية أو لجنة فض نزاعات (Dispute Adjudication Board – DAB) أثناء تنفيذ المشروع.
تختص هذه اللجان بدراسة الخلافات الفنية مثل جودة التنفيذ، أو الأعمال الإضافية، أو أخطاء التصميم، وتصدر قرارات فنية تساعد في تفادي النزاع القضائي قبل تفاقمه.
في حال عدم قبول أحد الأطراف بقرار اللجنة، يمكن إحالة النزاع إلى التحكيم أو القضاء وفقًا لشروط العقد.
هذه الآلية تسهم في حماية سير المشروع، وتمنع تعطيله بسبب الخلافات الفنية المؤقتة.
قد تبحث أيضًا عن:
- قانون الاجراءات المدنية الاماراتي 2025.
- قانون الايجار في دبي 2025 وأهم تعديلاته.
- التنظيم القانوني للعقود الذكية في دبي.
خطوات وإجراءات التقديم لتسوية منازعة بناء
تمرّ تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي بعدة مراحل منظمة قانونيًا لضمان الشفافية وحماية حقوق جميع الأطراف. وتشرف محاكم دبي أو المراكز المختصة على العملية كاملة وفق الأطر التي حددها القانون رقم (18) لسنة 2021 وتعديلاته.
- إعداد طلب التسوية أو الدعوى التصالحية
تبدأ الإجراءات بتقديم طلب تسوية رسمي يوضح فيه المحامي تفاصيل الأطراف، وطبيعة النزاع، والمطالبات المالية أو الفنية، مدعومة بالأدلة والمستندات ذات الصلة (مثل العقد، والمراسلات، والتقارير الهندسية).
يُقدَّم الطلب إلى مركز التسوية الودية للنزاعات التابع لمحاكم دبي أو الجهة المحددة بالعقد، وفق ما تقتضيه القواعد التشريعية. - إخطار الطرف الآخر
بعد تسجيل الطلب، يتم إبلاغ الطرف المقابل رسميًا بمضمونه ودعوته للحضور في جلسة التسوية، سواء عبر الإشعار الإلكتروني أو الوسائل القانونية المعتمدة لدى محاكم دبي.
يُمنح الطرف مهلة محددة للرد أو لتقديم مذكرة بدفاعه الأولي. - جلسات التسوية أو الاجتماعات الفنية
يعقد المركز أو الوسيط جلسات حضور أو عن بُعد بين الأطراف بحضور ممثليهم القانونيين، وتُناقش خلالها أوجه النزاع والمطالبات المتقابلة.
في حال وجود لجنة فنية ضمن العقد، يُستدعى الخبراء لبيان الرأي الفني في نقاط الخلاف.
ويُشجع الأطراف خلال هذه المرحلة على الوصول إلى تسوية ودّية تحفظ المصالح المشتركة وتمنع تعطل المشروع. - اعتماد الاتفاق أو إصدار محضر فشل التسوية
إذا تم التوصل إلى اتفاق ودي، يُحرَّر محضر بالنتيجة ويُرفع إلى القاضي لاعتماده، ليكتسب قوة السند التنفيذي الملزم.
أما في حالة فشل التسوية، فيُصدر المركز شهادة بعدم التوفيق تخوّل الطرف المتضرر اللجوء إلى التحكيم أو القضاء مباشرة. - المصادقة القضائية والتنفيذ
يقوم القاضي المختص في محاكم دبي بمراجعة محضر التسوية والتأكد من سلامته القانونية قبل اعتماده رسميًا.
بعد المصادقة، يمكن تنفيذه من خلال إدارة التنفيذ بمحاكم دبي كأي حكم قضائي واجب النفاذ.
أما إذا تم رفض التصالح، فيُسلَّم الطرفان وثيقة الرفض للانتقال إلى المرحلة التالية من التقاضي أو التحكيم.
دور المحامي في العملية
يلعب المحامي دورًا محوريًا في جميع مراحل التسوية، إذ يتولى:
- إعداد الطلب والمستندات القانونية.
- تمثيل موكله في الجلسات أمام المركز أو الوسيط.
- التفاوض للوصول إلى أفضل تسوية ممكنة.
- متابعة التصديق القضائي والتنفيذ أو الطعن عند الحاجة.
بهذه الخطوات، تضمن دبي نظامًا فعالًا وشفافًا لتسوية منازعات البناء، يجمع بين السرعة القانونية والدقة الفنية، ويمنح الأطراف الثقة في العدالة دون تعطيل المشاريع.
تعرف أيضًا على:
- قانون حماية الأجور في دبي.
- القانون الإماراتي وحماية الملكية الفكرية في دبي.
- النزاعات البحرية في دبي وكيفية تسويتها قانونيًا.
التنفيذ والطعن القضائي في التسوية
بعد إتمام إجراءات تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي والتوصل إلى اتفاق ودي بين الأطراف، تبدأ مرحلة مهمة لا تقل شأنًا عن التسوية نفسها، وهي مرحلة التنفيذ والطعن القضائي. فاعتماد الاتفاق أمام القضاء يمنحه قوة الإلزام، لكنه في الوقت ذاته يفتح الباب أمام رقابة قانونية تضمن سلامة الإجراءات وصحة الإرادة التعاقدية.
التنفيذ
بموجب القوانين والأنظمة القضائية المعمول بها في دبي، يُمنح اتفاق التسوية الذي يُصدّق عليه القاضي المختص قوة السند التنفيذي، تمامًا كما تُعامل الأحكام القضائية النهائية.
فبمجرد اعتماد محكمة دبي لمحضر التسوية أو اتفاق التصالح، يمكن للطرف المتضرر اللجوء إلى إدارة التنفيذ بالمحاكم للمطالبة بتنفيذ الالتزامات المتفق عليها أو استيفاء التعويضات المستحقة.
ويُعتبر هذا الإجراء أحد أهم مزايا تسوية منازعات البناء والإنشاء في دبي، إذ يسمح بإنهاء النزاع بشكل قانوني سريع دون الحاجة لإجراءات قضائية طويلة، مع ضمان إلزام الطرف المخلّ بالتنفيذ وفق القانون.
الطعن القضائي أو الإلغاء
رغم أن اتفاقات التسوية بعد تصديقها تكتسب قوة التنفيذ، إلا أنه يمكن الطعن فيها في حالات محددة نصّ عليها القانون، مثل:
- وجود عيب في الإرادة كالإكراه أو الغش أو التزوير.
- مخالفة الاتفاق للنظام العام أو الآداب العامة.
- عدم توافر الصفة أو الأهلية القانونية لأحد الأطراف.
أما في حال صدور حكم تحكيمي بدلًا من التسوية، فيجوز الطعن فيه أمام محكمة مختصة (عادة محكمة التمييز في دبي) بطلب إبطاله (Setting Aside) وفقًا لأحكام القانون الاتحادي رقم (6) لسنة 2018 بشأن التحكيم.
وتُقبل دعاوى الإبطال فقط لأسباب محدودة مثل:
- خروج الحكم عن نطاق اتفاق التحكيم.
- مخالفة الحكم للنظام العام في دولة الإمارات.
- بطلان اتفاق التحكيم ذاته أو عدم صحة تشكيل هيئة التحكيم.
كما يعترف القضاء الإماراتي، استنادًا إلى اتفاقية نيويورك لعام 1958، بالأحكام التحكيمية الأجنبية ويمنحها القوة التنفيذية متى استوفت الشروط القانونية، مما يعزز ثقة المستثمرين والمقاولين في بيئة التحكيم داخل دبي.
بهذا، توازن دبي بين السرعة في التنفيذ وحق الأطراف في الطعن القانوني، بما يضمن عدالة الإجراء وشفافيته في جميع مراحل تسوية منازعات البناء.
الأسئلة الشائعة
في دبي، تسوية منازعات البناء والإنشاء ليست رفاهية بل حاجة عملية لضمان استمرارية المشاريع وتقليل الخسائر الزمنية والمالية. من خلال الوساطة أو التحكيم السريع أو اللجان الفنية، يمكن للأطراف معالجة الخلافات بكفاءة أكبر من الطرق القضائية التقليدية.
دور المحامي لا يقتصر على التمثيل بل يشمل صياغة الضمانات، توجيه الإجراءات، متابعة التنفيذ والطعن إذا لزم الأمر.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة من مكتب محامي دبي بشأن نزاع بناء أو عقد مقاولات، اتصل بنا عبر الواتساب أسفل الشاشة.
اقرأ أيضًا عن:
المصادر التشريعية والرسمية:
- القرار التشريعي رقم (8) لسنة 2022 حول اختصاص مركز التصالح والتسوية في دبي.
- القانون رقم 18 لسنة 2021 بشأن التصالح وتسوية النزاعات في دبي، وتعديلاته بالقانون رقم 9 لسنة 2025.
- القانون الاتحادي رقم 6 لسنة 2018 بشأن التحكيم في دولة الإمارات.
- قواعد التحكيم الجديدة لمركز التحكيم الدولي في دبي (DIAC Rules 2022).
- التشريعات التي تنظم عقود المقاولات (قانون المعاملات المدنية والعقود في الإمارات).
المستشار القانوني صالح خبير قانوني متمرس في دبي، يتمتع بخبرة في تقديم الاستشارات القانونية والدفاع في قضايا متنوعة مثل المخدرات، القضايا التجارية، والقانون المدني. يشتهر بقدرته على تبسيط القوانين وتقديم حلول عملية تلبي احتياجات العملاء، إلى جانب مساهمته بمقالات قانونية دقيقة على موقع محامي دبي لتوعية القراء.