في دبي، يشكّل قانون الايجار في دبي الدعامة الأساسية لضمان التوازن بين حقوق وإلتزامات المؤجر والمستأجر. يُعزز هذا القانون المنافسة الشفافة والاستقرار في السوق العقاري من خلال تنظيم الإيجار وتحديد آليات الزيادة، وحق الطرد، ومدة الإشعار الرسمية.
سنتناول في هذا المقال أهم مكونات التشريع، مثل قانون الإيجارات الجديد في دبي 2025، زيادة الإيجار في دبي، حماية المستأجر، حقوق المستأجر والإجراءات المتبعة، مع أمثلة محلية واضحة ودور المحامي المتخصص.
للحصول على استشارة قانونية متخصصة من مكتب محاماة في دبي، يُرجى التواصل معنا عبر واتساب أسفل الشاشة.
جدول المحتويات
ما هو قانون الايجار في دبي؟ وما أهميته؟
قانون الايجار في دبي هو الإطار التشريعي الذي ينظم جميع العلاقات التعاقدية بين المؤجرين والمستأجرين لضمان التوازن والعدالة في سوق العقارات. يستند هذا القانون إلى المرسوم رقم (26) لسنة 2007 وتعديلاته، إضافة إلى قرارات لاحقة مثل المرسوم رقم (43) لسنة 2013 الذي وضع حدودًا لنسب زيادة الإيجار.
بموجب هذا القانون، يصبح من الإلزامي تسجيل جميع عقود الإيجار في نظام “إيجاري” التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وذلك لضمان الاعتراف القانوني بالعقد أمام الجهات الرسمية والقضائية. هذا التسجيل يمنع أي نزاع محتمل حول صحة العقد، كما يتيح للجهات الحكومية مراقبة سوق الإيجارات بشكل أكثر شفافية.
أما فيما يتعلق بزيادة الإيجار، فقد وضع القانون آلية دقيقة تعتمد على مؤشر الإيجارات في دبي، وهو أداة رسمية تصدر بانتظام لقياس متوسط أسعار العقارات في مختلف المناطق. هذا المؤشر يحدد سقفًا أعلى للزيادة بناءً على الفرق بين الإيجار الحالي ومتوسط الإيجارات في المنطقة، بحيث لا يترك الأمر لتقدير المؤجر فقط، بل يتم ضبطه ضمن نسب محددة لحماية المستأجر من أي استغلال.
كذلك، يلزم القانون المؤجر بإشعار المستأجر مسبقًا قبل اتخاذ أي إجراء جوهري مثل زيادة الإيجار أو إنهاء العقد. غالبًا ما يكون الإشعار قبل 90 يومًا من نهاية العقد بالنسبة للتجديد أو التعديل، بينما قد تصل مدة الإشعار إلى 12 شهرًا في حال طلب المؤجر إخلاء العقار لاستخدامه الشخصي أو إعادة بنائه أو بيعه.
هذا التنظيم الدقيق يجعل قانون الايجار في دبي نموذجًا متوازنًا يحافظ على حقوق المالك في استثمار عقاره وفق قواعد السوق، وفي الوقت نفسه يحمي حقوق المستأجر في الاستقرار السكني والتجاري، مما يعزز الثقة والشفافية في واحد من أنشط أسواق العقارات في المنطقة.
قانون الإيجارات الجديد في دبي 2025 وأهم تعديلاته
يُعتبر قانون الإيجارات في دبي من أكثر القوانين حيوية في تنظيم السوق العقاري، حيث يستند إلى المرسوم رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وما تلاه من تعديلات مهمة مثل القانون رقم (33) لسنة 2008، إضافة إلى المرسوم رقم (43) لسنة 2013 الذي وضع نسبًا واضحة لزيادة الإيجارات المسموح بها في الإمارة.
وفي عام 2025، أدخل المشرّع تعديلات جوهرية على القانون، كان أبرزها:
- إطلاق مؤشر الإيجارات الذكي (Smart Rental Index):
هذا المؤشر يعتمد على تقنيات الذكاء الاصطناعي وتحليل البيانات الضخمة لتقييم أسعار الإيجارات بدقة، مع الأخذ بعين الاعتبار الموقع الجغرافي، نوع العقار، عمر المبنى، ومستوى الخدمات المتاحة. وبهذا يتمكن المستأجرون من معرفة القيمة العادلة للإيجار، كما يُلزم الملاك بالالتزام بالنسب المعتمدة وفق المؤشر، مما يعزز الشفافية ويمنع المبالغة في الأسعار. - الإشعار المسبق بمدة لا تقل عن 90 يومًا:
ألزم القانون المؤجر بأن يوجه إشعارًا كتابيًا للمستأجر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد في حال رغب في زيادة الإيجار أو تعديل أي شرط من شروط العقد. ويجب أن يكون الإشعار مكتوبًا وواضحًا، مما يمنح المستأجر وقتًا كافيًا لاتخاذ القرار سواء بالتجديد أو البحث عن بديل مناسب.
هذه التعديلات الجديدة تعكس توجه دبي نحو تنظيم أكثر دقة للسوق العقاري بما يتناسب مع خططها التنموية لعام 2030، فهي توفر بيئة استثمارية آمنة للملاك، وفي نفس الوقت تضمن استقرار المستأجرين السكنيين والتجاريين على حد سواء.
قانون زيادة الايجار في دبي
ينظم قانون الايجار في دبي آلية زيادة بدل الإيجار بشكل عادل من خلال مؤشر الإيجارات المعتمد من دائرة الأراضي والأملاك، بحيث لا يُترك الأمر لتقدير المؤجر فقط، وإنما يتم وفق نسب محددة مرتبطة بالفارق بين قيمة الإيجار الحالية ومتوسط الأسعار السائدة في السوق.
وتكون الزيادة على النحو الآتي:
- إذا كان الإيجار الحالي أقل بأكثر من 21٪ من متوسط السوق: يحق للمالك زيادة الإيجار بما لا يتجاوز 20٪.
- إذا كان الفارق بين 11٪ و20٪: يمكن زيادة الإيجار بنسبة تصل إلى 15٪.
- إذا كان الفارق بين 0٪ و10٪: يسمح القانون بزيادة لا تتعدى 5٪.
- إذا كان الإيجار مساويًا أو أعلى من متوسط السوق: لا يحق للمؤجر فرض أي زيادة.
هذا التنظيم يهدف إلى تحقيق توازن عادل يحمي المستأجر من الزيادات العشوائية، وفي الوقت نفسه يضمن للمؤجر الحق في تعديل بدل الإيجار إذا كان إيجاره بعيدًا بشكل كبير عن المعدلات السوقية. كما يُلزم القانون بإخطار المستأجر كتابيًا قبل 90 يومًا من تطبيق أي زيادة، ليكون أمامه الوقت الكافي لاتخاذ قراره.
قانون حماية المستأجر في دبي
يضع قانون الايجار في دبي مجموعة من الضوابط الصارمة لحماية المستأجر من أي ممارسات غير عادلة، خاصة ما يتعلق بموضوع الإخلاء التعسفي. وبموجب القانون:
لا يجوز للمؤجر إخلاء المستأجر إلا بمبررات قانونية واضحة مثل:
- التأخر في دفع الإيجار رغم الإنذار الرسمي.
- استخدام العقار في أنشطة غير مشروعة أو مخالفة لشروط العقد.
- الرغبة في إعادة بناء العقار أو هدمه أو استخدامه من قبل المالك أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى.
الإشعار بالإخلاء:
في حال لم يرغب المؤجر بتجديد العقد، يجب أن يوجّه إشعارًا رسميًا للمستأجر قبل 12 شهرًا على الأقل، على أن يكون الإشعار مكتوبًا ومُرسلًا عبر وسائل رسمية مثل البريد المسجّل أو كتاب موثّق.
تعديل 2025:
أضاف المشرّع مزيدًا من المرونة للمستأجر، حيث ألزم المؤجر بضرورة تقديم إشعار مسبق لا يقل عن 90 يومًا في حالات عدم التجديد أو إنهاء العقد، وذلك ليكون أمام المستأجر الوقت الكافي لترتيب أوضاعه والبحث عن بديل مناسب.
هذه الضوابط تعكس حرص دبي على تحقيق توازن بين حق المالك في إدارة ملكيته وحق المستأجر في الاستقرار والطمأنينة، مما يرسخ ثقة الطرفين ويعزز استقرار السوق العقاري.
حقوق المستأجر على المؤجر
حرص المشرّع في دبي على ضمان مجموعة من الحقوق الجوهرية للمستأجر، والتي تكفل له بيئة سكنية وتجارية مستقرة، ومن أبرزها:
- تسجيل عقد الإيجار عبر “إيجاري”:
يُعتبر تسجيل العقد في نظام إيجاري (Ejari) إلزاميًا، وهو ما يجعل العلاقة بين المؤجر والمستأجر معترفًا بها أمام الدوائر الحكومية والقضائية. هذا التسجيل يحمي الطرفين من النزاعات العقارية المحتملة، ويضمن إثبات الحقوق في حال حدوث خلاف. - التزام المؤجر بالصيانة الأساسية:
يقع على المؤجر واجب صيانة العقار وصلاحية استخدامه، مثل إصلاح الأعطال الجوهرية في الكهرباء أو السباكة. بينما يتحمل المستأجر عادةً تكاليف الصيانة البسيطة أو التشغيلية وفقًا لما هو منصوص عليه في العقد. - الحماية من قطع الخدمات الأساسية:
يمنع القانون المؤجر من قطع الخدمات الضرورية مثل الماء أو الكهرباء أو التكييف كوسيلة ضغط على المستأجر عند تأخره في السداد، إذ تُعتبر هذه الإجراءات غير قانونية وتمنح المستأجر حق اللجوء إلى مركز فض المنازعات الإيجارية.
مهلة خروج المستأجر بعد انتهاء العقد في دبي
يُحدّد القانون بوضوح المدد الزمنية التي يجب على المؤجر الالتزام بها عند إشعار المستأجر بضرورة الإخلاء أو عدم تجديد العقد، وهي:
- 90 يومًا على الأقل:
إذا لم يرغب المؤجر في تجديد العقد بشروطه السابقة، أو أراد تعديل بعض الشروط، فعليه إخطار المستأجر قبل 90 يومًا من انتهاء مدة العقد، وذلك عبر إشعار كتابي رسمي. - 12 شهرًا في حالات الإخلاء لأسباب قانونية:
إذا كان سبب الإخلاء يعود إلى رغبة المالك في استخدام العقار لنفسه أو لأحد أقاربه من الدرجة الأولى، أو في حال قرر هدم العقار أو إعادة بنائه، فيلزم القانون بتقديم إشعار قبل 12 شهرًا على الأقل، على أن يُرسل بوسيلة رسمية مثل البريد المسجّل أو الإشعار الموثّق.
هذه القواعد تمنح المستأجر وقتًا كافيًا للاستعداد للانتقال أو البحث عن بديل مناسب، وتحدّ في الوقت ذاته من أي ممارسات مفاجئة قد تضر باستقراره.
دور المحامي في قضايا الايجار في دبي
في ظل تعدد القوانين والتعديلات المستمرة على قانون الإيجارات في دبي، يحتاج كل من المؤجر والمستأجر إلى دعم قانوني متخصص يضمن حقوقه ويحميه من أي نزاع محتمل. وهنا يبرز دور أفضل محامي عقارات في دبي من خلال الخدمات التالية:
- مراجعة وصياغة عقود الإيجار بما يتوافق مع القوانين المحلية وتفادي الثغرات.
- تقديم الاستشارات القانونية حول زيادة الإيجار، مهلة الإخلاء، وشروط التجديد أو الفسخ.
- تمثيل العملاء أمام مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي في حال نشوب نزاع بين الطرفين.
- متابعة إجراءات التسجيل عبر نظام “إيجاري” وحل المشكلات المتعلقة به.
- الدفاع عن حقوق المستأجر أو المؤجر عند الإخلاء غير المشروع أو المطالبات المالية.
في مكتبنا القانوني بدبي، نضع خبرتنا في القوانين العقارية بخدمتك لنوفّر لك حلولًا عملية تحمي استقرارك وتدعم استثماراتك. تواصل معنا عبر زر الواتساب أسفل الصفحة للاستفادة من خدماتنا القانونية.
الأسئلة الشائعة
باختصار، يُنظم قانون الايجار في دبي العلاقة بين المؤجر والمستأجر عبر آليات واضحة، مثل تسجيل العقد في نظام إيجاري، وضع حدود لزيادة الإيجار اعتمادًا على مؤشر الإيجارات الذكي، وضوابط صارمة للإخلاء والإشعار.
لتحقيق حماية فعالة لحقوقك، وبغية صياغة عقود آمنة أو التعامل مع نزاعات، لا تتردد في الاستعانة بـ أفضل محامي في دبي للحصول على استشارة قانونية متخصصة.
للحصول على استشارة قانونية من مكتب محاماة دبي، اتصل بنا عبر زر الواتساب أسفل الشاشة.
قد يهمك أيضًا:
- نموذج صيغة تسليم العقار للمؤجر في دبي: الإجراءات القانونية.
- كيفية تقديم دعوى إثبات حالة عقار في دبي: الإجراءات القانونية.
- صياغة عقد تطوير عقاري في دبي: الشروط القانونية الأساسية.
- نموذج دعوى إزالة شيوع عقار في دبي: إجراءات قانونية للتصفية.
المصادر:
- المرسوم رقم (26) لسنة 2007 بشأن تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر في إمارة دبي.
- القانون رقم (33) لسنة 2008 المعدل للمرسوم 26/2007.
- المرسوم رقم (43) لسنة 2013 بشأن تحديد نسب زيادة الإيجارات في إمارة دبي.
- نظام “إيجاري” لتسجيل عقود الإيجار – دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
المستشار القانوني صالح خبير قانوني متمرس في دبي، يتمتع بخبرة في تقديم الاستشارات القانونية والدفاع في قضايا متنوعة مثل المخدرات، القضايا التجارية، والقانون المدني. يشتهر بقدرته على تبسيط القوانين وتقديم حلول عملية تلبي احتياجات العملاء، إلى جانب مساهمته بمقالات قانونية دقيقة على موقع محامي دبي لتوعية القراء.